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契稅直征杜絕房產開發商挪用契稅行為
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首先,作為契稅征收的主體,地方稅務部門必須強化"契稅直征"管理,堅決杜絕方式開發商違規代收契稅的行為。在實際操作中,很多地方稅務部門本身都沒有嚴格執行規定,縱容瞭開發商代收契稅的行為。同時,稅務部門需要仔細推敲執行細則,對開發商和購房者的責任和義務分別作出明確規定,以免讓開發商"鉆空子"。
首先,開發商擔憂如果購房者不按時繳納契稅,可能會導致產權證無法按期辦理。目前,購房合同裡都約定瞭開發商辦理產權證的時間期限,而契稅是辦理產權證的重要材料。一些開發商提出,如果不統一提前代收契稅,產權證可能無法按期辦理。如果因買房人延期繳稅而使產權證無法按合同約定的時間辦理完成,會造成違約責任不明晰的問題。
開發商代收契稅遭禁
圖為沈陽春季房交會現場。
房價地價互相推漲 一線城市房價調控成難題
業內人士指出,一些開發商利用代收契稅等相關費用的時間差,手頭就能積累數額不菲的流動資金,相當於"無息貸款"。以一套價值100萬的房子為例,根據面積不同,其契稅約在一萬元至四萬元之間,按一個樓盤1000套房子計算,這筆資金就高達1000萬元至4000萬元。
這一打破以往契稅由開發商代收"潛規則"的新規得到許多購房者的歡迎和支持,由此永州市出現瞭市民紮堆繳稅的現象。據永州市地稅局介紹,通過加強"契稅直征"的管理,截至今年2月份,購房戶直接到辦稅廳辦理契稅申報1538戶次,占總申報的78%,共入庫契稅1591萬元,同比增長38%。
開發商拖4年不交房被罰44萬 矛盾源於房價漲跌
日前,湖南永州市地稅局辦稅大廳出現紮堆繳納房屋契稅的市民。據瞭解,這是因為當地年前出臺瞭新規,禁止開發商代收商品房契稅,推行"契稅直征"管理。永州此舉受到大多數購房者的歡迎,然而也在當地業界引發瞭諸多爭議。專傢指出,這折射出我國商品房契稅征收機制仍有很多漏洞,絕不是一紙禁令就能解決,需要市場參與各方共同努力進行規范。
另外,部分開發商還表示,當前很多購房都是以抵押貸款方式進行,在辦理相關貸款手續中,開發商通常為購房者提供瞭階段性擔保。如果買房人不按時繳納契稅,產權證不能辦理,抵押登記手續就無法辦理。如果這種情況下,買房人開始惡意不還貸,開發商還必須承擔責任。
由於代收金額較大,不誠信的開發商就會挪用這筆資金。一旦開發商資金鏈斷裂,樓盤建設停擺,業主繳納的契稅很可能會面臨血本無歸的風險。長沙麓山裡佳園的部分業主就遇到過這種情況,在房款和契稅交給開發商後,房子尚未備案,開發商就"跑路"瞭。
其實,除瞭永州這類中小城市,在全國房地產市場中開發商代收契稅已成為"行規"。一般購房者在簽訂合同時,開發商就會自行向客戶收取一系列相關費用,包括契稅、貸款抵押費用、房產辦證費,有的甚至還代收物業維修基金等。如果購房者不願向開發商繳納上述費用,則不能簽合同或不能收房。
然而,這種不合理的"行規"卻存在諸多隱患和風險,侵害瞭購房者和國傢利益。一方面,部分開發商在代收契稅後並沒有及時入庫,甚至挪作他用,造成一些樓盤的業主遲遲無法拿到房屋產權證。另一方面,部分開發商超過國傢規定比例代收契稅,聲稱在有關證件辦下來後多退少補,從而變相套取購房者資金。
規范契稅征收需多方努力
記者 姚劍鋒 攝
永州市地稅局2012年12月下發瞭《關於加強商品房購買環節契稅管理的通知》,明確開發商不得代收房屋購買環節契稅,建立以購房戶自行申報納稅為主的管理模式,要求此前已由開發商代收的商品房購買環節的契稅必須在2013年3月31日前繳納入庫,未繳納的依照相關規定進行處罰。
永州市地稅局表示,"契稅直征"規定的推出就是為瞭防止房地產開發商代收、挪用契稅的現象發生,確保契稅及時足額入庫。
"契稅直征"引發業內質疑
盡管"契稅直台南永康土地貸款征"受到瞭購房者的普遍歡迎和支持,但同樣也在房地產行業內部引發瞭爭議和擔憂。
2013沈陽春季房地產展示交易會日前在沈陽國際展覽中心舉行,展會提供瞭約133萬平方米的13640套房屋。參展樓盤紛紛推出讓利優惠政策,吸引眾多百姓前來。
不過,永州多傢樓盤的工作人員對記者表示,在"契稅直征"規定出臺後,大部分購房者都按時繳納瞭契稅,"否則他們無法完成購房手續"。
此外,也有部分購房者表示,辦理房屋產權證的過程費時費力,自己交給開發商辦理也無不妥,如果一刀切的要求所有購房者必須自主繳稅,並不是最佳的管理方法。永州香樟綠城樓盤的工作人員對記者表示,該樓盤尚未收到"契稅直征"的規定,契稅如何繳納需等通知。
同時,據記者瞭解,隻要有委托協議,購房者依然可以委托包括開發商在內的任何人繳稅,這很可能會導致"契稅直征"的執行效果打折。
內容來自sina新聞
面對房屋契稅的亂象叢生,永州推行"契稅直征"新規,折射出我國房屋契稅征收機制依然存在著諸多漏洞。實際上,我國許多大中城市早就出臺瞭類似規定,但具體的實施效果不是很好。
然而,根據我國稅法規定,各級稅務征收機關一律不得委托其他單位征契稅。由此可見,開發商代收契稅的行規顯然是違規的,而挪用稅款、套取稅款等行為則更為嚴重。
針對"契稅直征"新規的執行以及房地產行業內部的不同聲音,專傢指出,要徹底規范好房屋契稅征收,絕不是一紙禁令就可以解決,需要市場買賣雙方以及房管、稅收等相關監管方的共同努力重劃區 台南貸款全省皆可處理。
中國指數研究院總監何田在接受記者采訪時指出,"契稅直征"在全國范圍內推行是大勢所趨,需要大力推動實施和加強管理。不過,在具體的執行過程中需要更加合理,比如契稅應該在辦理產權證時由購房者自主向稅務局繳納,而不應該是簽合同的時候繳納。同時,要考慮部分購房者委托他人繳納契稅的意願,形成規范的委托規定。
其次,永州市地稅局稅政二科副科長張新華對記者表示,當前房屋產權證辦理手續非常繁瑣,涉及稅務、房產、國土等多個部門,隻有將所有相關信息聯網,在統一的平臺上公開,這樣就可以大大簡化手續時間。同時,稅務部門還可以推出預約申報納稅等服務,以提高購房者繳稅的便利性。
另外,業內人士還指出,除瞭稅務部門,房產管理等監管部門也要出臺配套措施,要求開發商不得代收和亂收契稅等費用,以切實維護市場秩序的穩定。何田強調,政府部門要加大對"契稅直征"的宣傳力度,購房者則要提高對自主報稅的意識,維護自身權益,積極配合稅收部門,做好對開發商的監督與約束,共同創造良好的市場環境。(經濟參考報)
國五條後多城市再現搶房熱潮 漲價預期不減反增
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-19/08232114299.shtml
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