馬紅漫 以房養老需要政策護航
"以房養老"試點政策落地。保監會近日發文指出，將於7月1日起到2016年6月30日，在北京、上海、廣州、武漢開展住房反向抵押養老保險試點。
其實，住房反向抵押養老保險在海外早有實踐，即老人將房產反向抵押給金融機構，按月從該機構領取現金養老或換取相應的養老服務。待老人身故後，相關金融機構可收回房屋進行銷售、出租或拍賣。國內試點政策的破題為老人盤活名下產權房屋、豐盈養老金收入提供瞭一項市場化新選擇，有助於推動中國多元化養老模式的完善。然而需要指出的是，"以房養老"雖然在理論上運行流暢，但其"移植"國內的環境仍難言成熟，且具體技術瓶頸也未有實質性突破，不可避免地會遭遇各種現實挑戰，這也是當下主管部門選擇以短期試點方式探路的原因所在。
毋庸置疑，房產對於每個居民傢庭而言都具有沉甸甸的分量，許多老人更是將畢生財富以不動產的形式沉淀下來。按照國人資產傳承、養兒防老的傳統觀念，老人名下房屋未來將會以遺產的形式留給後輩，而子女照顧老人晚年生活也是情理之中。顯然，若老人選擇瞭以房養老，則意味著要將房屋產權讓渡給金融中介，兩代人之間曾經心照不宣的權利義務關系也會受到沖擊，這或許是老人們情感上的"一道坎"。當然，隨著城市傢庭規模逐步縮小，子女照顧老人的負擔加重，市場化養老理念也會因此而萌生和成長，未來以房養老的空間應該會有所拓展。而讓老人們猶豫的另外一個原因則是國內養老行業發展滯後，畢竟通過以房養老盤活資產的目的是得享更加優質的服務，否則對於生活自理能力會漸不如前的老人們而言再多的流動資金也無實際意義。事實上，許多實施以房養老的歐美國傢都擁有良好的基本養老服務體系，包括社區養老、居傢養老在內的多層次、多樣化的養老市場較為成熟。相形之下，中國養老機構與養老服務發展總信貸台北中正信貸汽車貸款體難以令人滿意，性價比高的公辦養老機構資源稀缺、民辦養老機構的市場口碑亟待提高，業內人才培育也存有短板，由此大為降低瞭以房養老的市場吸引力。
客觀而言，保險公司等金融機構對以房養老的態度也難言積極。這種市場化特征鮮明的養老方式攜"創新"理念而來，本應受到逐利市場主體的積極"嘗鮮"，但基於其涉及的風險因素不易駕馭，目前國內鮮有大規模開展此業務的先例可循。不可否認，以房養老業務的運行周期較長，其間房屋價值波動、抵押者健康狀況變化以及城市規劃等不確定性因素都是難以精準預測的因素，即便在發達國傢也被視為較復雜的金融業務。一個典型案例就是，美國次貸危機導致房屋市值大幅縮水，大批以房養老人士的生活和經濟狀況發生顯著變化，2012年美國聯邦住房管理局下屬的共同抵押基金因此虧空52億美元。相形之下，目前國內樓市也正經歷一波回調整理，部分中小城市樓市庫存高企、變現價值縮水，給以房養老業務中房屋估值帶來更多變數。更為關鍵的是，中國個人住宅用地最多隻有70年使用權，到期後能否順利自動續期、是否還要繳納一定稅費，這些未知風險也降低瞭保險公司參與以房養老業務的積極性。恰因此，主管部門在公開認可以房養老業務的同時，也應當在法律和制度層面做好相關工作，進一步明晰遺產繼承、房產評估、糾紛仲裁、拆遷補償、信息披露、放款及贖回安排等核心要素，盡可能減少各種執行技術瓶頸的存在，並在試點實踐中及時修正和完善。否則，若沒有政策層面的護航和背書，僅僅憑借試點開閘政策或將難以點燃保險中介的參與熱情。
值得一提的是，將以房養老思路演繹開來，盤活房產並非置換給保險公司一條路可走。目前市場上已有老人傢庭通過將房屋"以大換小"、"一拆為二、住一租一"等方式套現資金，皆是提高晚年生活品質的不錯選擇，且資產配置更加靈活，與以房養老方式相比有異曲同工之妙。坊間的這些市場化養老創新模式也應得到政策的支持和鼓勵，並在稅費減免、信息引導方面給予體現，待金融技術與法律環境成熟之後劃歸到廣義的以房養老領域之中統籌管轄。(作者系經濟學博士)
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-25/08274241279.shtml
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