央行救市 六年三次出臺7折利率政策
盤點過去六年餘佛山樓市的走勢，成交的階段性低谷分別為2008年、2011年和2012年。成交低谷出現後，激勵市場的舉措紛紛出臺，包括所謂的"7折利率"政策。緊接著，2009年、2013年，佛山樓市成交量分別達到階段的頂峰。值得關註的是，2012年的房貸優惠並未真正下行至7折，多數最低執行首套房8.5折優惠。且今年的房貸新政尚未平穩落地。在業界看來，房貸政策並不是能夠絕對操縱成交量的那隻大手，但盤點一下這兩條曲線過往的趨勢來看，兩者不無關聯。
2008年-2010年底
首套房首付兩成，利率最低7折
2008年以來，佛山樓市隨著調控政策而跌跌漲漲，年成交量從最低不到500萬平方米到最高近1000萬平方米呈現波浪線走勢前行，低谷和高峰值相差約一倍。
房貸優惠 2009年新房成交沖至新高
盤點近10年佛山樓市成交，2008年為最低谷，當年佛山住宅僅成交496.41萬平方米。首套房利率7折優惠政策在2008年第四季度誕生。事實上，樓市的低迷不僅僅出現在佛山市場，當年全國商品房交易都出現萎縮。相關數據顯示，深圳、北京、上海等城市不但成交量下滑，房價也一度比2007年最高點下跌瞭30%以上。
2008年10月起，為瞭實現保增長，國傢推出包括7折利率在內的一攬子刺激政策，包括將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%等。
2008年11月1日起，佛山各大銀行開始執行房貸新政。據南都記者調查，多數銀行除瞭將首套房首付降低到兩成之外，還根據客戶資質將貸款利率最低下浮三成。當年，央行還四度降息，幅度創下過去11年間降息幅度最大比例。據計算，降息後5年期以上商業貸款利率為6.12%，如果按照利率下浮30%的標準來執行，房貸利率為4.28%，已接近同期公積金貸款的利率。
2009年11月，南都記者調查發現，多數銀行仍可申請到最低兩成首付以及利率7折的優惠政策。但是，已有銀行開始收緊房貸優惠，如建行執行首付三成以上才可申請7折利率政策。
2008-2009年，佛山市的房貸政策可謂是至今為止最為優惠的政策。寬松的信貸環境，助力瞭新房成交的上漲。2009年，佛山五區成交量達到近十年的最高峰，成交面積達到968.6萬平方米。
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2008年開啟的房貸政策優惠大約持續到2010年一季度，緊接著一系列樓市調控政策出臺。
2010年2月26日"粵四條"提到嚴格執行第二套房貸制度。4月14日"差別化住房信貸政策"規定，首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的傢庭貸款首付三成以上。購買第二套房首付五成以上，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。同月，新國十條提出部分地區暫停發放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停貸。5月，《關於規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》要求對"二套房"的認定執行"認房又認貸"。9月29日，《關於完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》要求全面暫停發放三套及以上住房貸款，首套房首付一律上調三成以上。不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停貸。
根據南都黃金樓市記者調查，從2010年3月份開始，有部分銀行相繼收緊首套房貸的7折優惠利率，優惠幅度調為29%-15%不等。當年11月，多傢銀行總行下發通知，全面取消房貸7折利率。
查閱7折利率全面取消後的佛山樓市成交，可以看到這次調控雖然開啟瞭後續四五年房貸的"變臉時代"，但整體力度仍舊相對柔和。業界認為，盡管二套房提高首付及利率減少瞭投資投機性購房，但對首次置業者政策仍舊相對寬松。
與此同時，佛山新房的成交熱度亦從2009年的大熱迅速降溫。2010年，佛山五區住宅成交781.36萬平方米，相對於2009年有近20%的回落。
2011-2012年
房貸政策如"孩子的臉"，說變就變
2011年、2012年，佛山的年住宅成交量大約為600萬平方米，是2006年以來的最低谷。尤其是2011年全國房地產投資、新開工增速都從高位回落，調控效果在限購城市顯現。這兩年也是房貸政策變臉最頻繁的時間段。
首套利率最高漲至基準上浮20%
2011年1月，"新國八條"出爐二套房首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。盡管這一政策主要指向二套房貸，但首套房貸的利率也開始水漲船高。
該年度，南都黃金樓市記者曾前後進行五次房貸調查，首套房利率從年初部分銀行開始取消8.5折優惠利率，到3月份多數銀行首套房恢復"基準"利率，到年中時多數銀行開始將利率上浮，幅度在5%-10%不等，再到10月份前後出現有銀行將首套房貸利率上浮標準提高至20%，達到近年"最高"水平。隨後，當年底各大銀行又紛紛將首套房利率回調至"基準"。這一年，佛山的房貸政策堪稱"孩子的臉"，說變就變。
2011年3月份落地佛山的限購令，與不斷收緊的限貸政策一並，形成"雙劍合璧"，將住宅成交量抑制在633.89萬平方米的規模，比2009年高峰期下滑瞭近35%。
佛山無銀行執行7折利率
2012年初，央行提出"滿足首次購房傢庭的貸款需求"的政策，有消息稱北京有銀行對於首套房的房貸可以申請9折利率優惠，甚至有銀行更出現8.5折。6月，央行下發文件要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的7折優惠。但是這一輪，佛山基本沒有銀行執行這一優惠。
記者當年7月再度進行房貸調查，"最給面子"銀行才給出首套房8.5折優惠。據調查，當時四大行中，除工行外，其他三大行對首套房貸都能做到8.5折；股份制銀行方面，招商、興業、浦發等都執行首套房貸利率最低8.5折優惠。當時佛山工行執行首套房貸基準利率，高端的優質客戶或有一定比例的下浮，但不會低於9折。有銀行個貸部負責人表示，"8.5折已接近底線"。
2012年下半年開始逐漸放松的房貸政策，猶如給限購政策的"冰水"中，適量地註入瞭一些"溫水"。2013年佛山年住宅成交量達到807.82萬平方米，相對於過往兩年出現一定回升，但未及2009年的峰值。
值得關註的是，2013年的樓市在喜憂參半中度過。在佛山樓市大事記中最不可抹去的一筆，應該就是年中出現的"錢荒"。據南都黃金樓市記者調查，首套房已經普遍執行基準利率，或者是上浮5%左右的水平，甚至不乏有銀行最高上浮20%。而銀行貸款額度也有所吃緊，放款時間也開始延長，甚至"起碼都要大半年時間"。甚至有部分銀行停貸。
2014年
央行再度重申7折利率 尚未有銀行執行
"錢荒"的影響一直蔓延到今年初。今年2月，多數銀行執行首套房利率上浮5%-10%的政策。盡管從今年5月份開始，央行"喊話"支持首次置業，但是在記者調查的銀行中卻無一因此降低首套房利率水平，讓利於剛需。相反，有國有大銀行首套房貸款比例增至五成，利率更上浮30%以上，多數銀行首套房利率最低上浮10%，一度達到"錢荒"以來新高。
不過，房貸政策放松的"端倪"隨著8月份佛山"松限"而逐漸顯現出來。8月7日，佛山限購放開當日，工行佛山分行將個人首套房貸利率從基準上浮10%下調至基準上浮5%。自2013年10月份以來，該行的個人首套房貸利率就一直處於基準上浮10%的高位。盡管當時多數銀行並未出現相應的優惠政策，但在"錢荒"陰影下個人房貸利率連續上漲一年半以後，市場終於現拐點信號。
黃金周前，央行、銀監會公佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，通知指出對於貸款購買首套普通自住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，再購買第二套房執行首套房貸款政策。
盡管目前佛山各大銀行尚未明確表態後續的優惠政策，但是"傳說中"的7折利率優惠政策再度出現，讓開發商和消費者在金九銀十看到"曙光"。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-17/08214527133.shtml
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